周末，央行、金管总局、证监会等三部委罕见加班表态！回应了市场颇为关心的房地产信贷政策、地方债务风险化解等焦点话题。
央行、金管总局、证监会等三部委表示，调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用，增强金融支持实体经济的可持续性，切实发挥好金融在促消费、稳投资、扩内需中的积极作用。
此外会议要求，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院关于防范化解重点领域风险的精神，统筹协调金融支持地方债务风险化解工作，丰富防范化解债务风险的工具和手段，强化风险监测、评估和防控机制，推动重点地区风险处置，牢牢守住不发生系统性风险的底线。
值得注意的是，在调整优化房地产信贷政策，三部委将规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。这是关于存量房贷利率将如何调整的最新表述。
外界期待存量房贷利率调整
而在这之前，外界对于存量房贷利率如何调整颇为关心。
一个月之前，7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上称，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
邹澜表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。此外，他认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。
央行这一表态在房贷市场引起轰动，外界也十分期待政策的进展。
8月1日，在中国人民银行、国家外汇管理局在2023年下半年工作会议中，再次回应了市场关切。央行明确提出因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求，同时指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
多数银行还尚未作出存量房贷利率调整
截至目前，多数银行还尚未作出存量房贷利率调整。
至于各大银行为何迟迟没有动静，或与银行收入受到影响有关。据券商测算，在中性假设下，下调存量房贷利率每年个人负债支出可节约850亿。假设30%的存量按揭调降80bp，个人资金成本支出可节约850亿。银行息差影响为3bp，营收影响为1.5%，利润影响3.3%。
国金证券金融行业首席分析师戚星在研报中指出，调整存量住房贷款利率对银行的潜在冲击取决于两个变量，即存量贷款利率水平和调整比例。在一系列测算后，研究预估可下调幅度为117bps，协商重定价比例上限为12%。在下调幅度117bps及偿还比例在5%-20%的情景假设下，从净利润维度看，冲击上限为2022年净利润的4.58%，行业均值为2.98%；从净息差维度看，可降低商业银行净息差上限为5.93bps，行业均值为4.04bps。
新旧利率差最高达到2.3%
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点15城当前新增首套房贷利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房贷利率基本都在5%以上，其中南京、无锡甚至高达6%以上，杭州、南京、无锡、武汉等城市lpr加点超过100bp，新旧利率差最高达到2.3%。
而在今年上半年，这种情况还未得到改变。上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。其中，6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降51个基点。也就是说，新增房贷利率的下行速度快于存量房贷利率的下行速度。
新旧利率差的存在导致提前还贷潮的爆发，年初在各类社交平台上，介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式。年初，北京多家银行纷纷表示提前还房贷的客户较多，提前还房贷需要提前一个月申请，有银行则表示，目前预约提前还房贷的还款时间已经排到5月份。
在央行等三部门表态统筹考虑增量、存量房贷价格关系后，存量房贷利率调整进程是否加快，让我们密切关注。
本文源自:金融界
作者:大江大河
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