由于个人住房贷款余额占比较高,国有大行的压力凸显,市场预计本轮存量房贷利率优惠还是从中小银行开始,逐步扩散到大型国有银行。
随着房贷利率持续下调,存量房贷利率何时调整?
日前,央行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上称:“按照市场化、法治化原则,我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
邹澜表示,由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化,居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。此外,他认为,提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。
这一说辞在房贷市场激起千层浪。降低存量房贷利率能否遏制提前还贷潮?
应对提前还贷潮
在央行发声后的第一时间,银行便接到了客户的咨询,但令房贷者失望的是,目前银行并没有相关方案。
7月17日,记者致电各大银行,得到的回复均是没有接到相关通知。比如,建设银行北京市分行表示:“目前我行已关注到市场上有关的新闻报道,但目前没有接到有关部门的正式通知,我行将积极与有关部门做好沟通对接,如果有正式方案将第一时间跟进。”
央行为何罕见发声商业银行降低存量房贷利率,导火索在于提前还贷潮。去年以来,1年期和5年期以上lpr已分别累计下调25bp(基点)和45bp,相应的贷款利率下调幅度更大。但5年期以上lpr和个人住房贷款利率的大幅下调,并未使得居民中长贷有明显改观,究其原因就是存量房贷的利率相对较高,与新发放贷款利率之间的利差不断扩大,这也使得大批还贷者选择提前还贷。
根据中国人民银行披露的信息,上半年,新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%,比上年同期低107个基点。其中,6月个人住房贷款利率为4.11%,同比下降51个基点。也就是说,新增房贷利率的下行速度快于存量房贷利率的下行速度。
从市场的角度来看,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,即使存量房贷利率下调,或许也无法改变提前还贷的趋势。“降低存量房贷利率,一定程度上将缓解提前还贷潮、缓解二手房挂牌增量,但不会逆转这一大趋势。除非房价停止下跌,甚至出现上涨预期,提前还贷、二手房挂牌量不断增加的趋势才会逆转。但目前来看,热点城市每月二手房交易量低于新增挂牌量,房价止跌的难度比较大。”
或进行差异化下调
时隔十五年,央行再次发声提及调整存量房贷利率,上一次还是在2008年。但与此前不同的是,目前宏观经济条件发生了变化。
从银行业的角度而言,2023年一季度,银行业净息差为1.74%,首次跌至合理水平以下;资本利润率为9.3%,已无法支撑行业内生性资本补充,银行业的压力凸显。从房贷数据来看,据华鑫策略分析,2023年一季度金融机构商业性房地产贷款余额53.9万亿元,但是增速已经连续两个季度处在极低水平,2022年四季度同比增速在1.5%,而2023年一季度进一步回落至1.3%;2023年一季度个人住房贷款余额38.9万亿元,同比增速在0.3%的历史低位。商业房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额比也同样出现回落,2023年一季度房贷占比为24%,较2022年一季度回落2个百分点。
华鑫策略研报表示,银行间基于过去的操作经验,本轮存量房贷的置换或将更快发生。但是鉴于当前的房贷利率结构与2008年有明显的不同,且银行仍有一定的压力,仍要继续让利实体经济来激发内生动能的修复,因此本轮存量房贷利率不会像2008年时期出现一刀切的情况,更多可能根据存量房贷利率的不同,分阶梯进行差异化下调。
李宇嘉则认为,目前房贷余额减少,住房信贷市场将进入存量时代,除了自上而下的“降利率”,还有自下而上的存量房贷“降利率”,即抢占存量资源的“争夺战”,估计很快就会打响了。
“对于银行来讲,‘资产越来越荒’的经营环境下,房贷还是优质资产。这时,必然会有银行跳出来,降低lpr的加点水平,以争夺客户。既包括以低利率争取新客户办理按揭,也包括以低利率吸引其他行客户来办理‘转按揭’,以置换旧的贷款。”李宇嘉表示。
不过,短期内银行不会迅速落地方案。市场认为,由于个人住房贷款余额占比较高,国有大行的压力凸显,因此本轮存量房贷利率优惠预计还是从中小银行开始,逐步扩散到大型国有银行。
星图金融研究院副院长薛洪言认为,短期内存量住房贷款利率下降还有很多不确定性,短期内调整的可能性不大。“此次鼓励银行开展存量房贷置换业务,引入市场化机制,将有助于大幅减缓居民部门主动去杠杆的问题,当购房人不着急提前还贷时,可以更从容地进行消费支出,也有助于消费企稳,助力经济更快地复苏向好。”
民生银行首席经济学家温彬对《国际金融报》记者表示,对于购房居民而言,降低存量房贷利率将使得其房贷付息压力减轻,增加可支配收入,提升消费预期。对于银行来说,存量房贷降息会带来利息的损失,尤其是对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大;但提前还贷也有望减少,可部分对冲存量按揭降息的影响,整体有利于降低银行流动性风险、稳定资产负债表。
“后续存量房贷利率下调成重要引导方向,关注如何具体操作。在政策引导下,也有望继续通过下调存款利率、优化结构性货币工具等方式,对冲对银行利润的影响。”温彬表示。
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